以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 如手頭上有足夠的現金，可於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。
- 原因是業主可能只賺幾萬，但扣除所有使費包括印花稅，物業代理佣金等，其實是蝕本，但近期我們睇到有很多蝕本成交，有人會覺得那些蝕錢賣樓業主是蝕上加蝕，豈不是很傷？
- 以「先賣後買」形式換樓，賣出唯一住宅後才買新住宅（兩者均以簽訂臨約日期計算），便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。
- 在加息週期下，買家置業前盡量做好財務預算，按揭盡量不要借到盡，兼且預備多餘資金，即使按揭利率不似預期，也能避免徬惶失措。
- 款額為 750,000 元 (即 500 萬元 x 15 % )。
- 貸款額會較買家預期低，導致買家需要付出額外資金用作首期成交物業。
香港樓宇買賣中，最常見以及最基本的印花稅，即為「從價印花稅」。 顧名思義，即為樓宇買賣過程中，依從樓價價值而得出的印花稅。 1988年4月1日至2010年3月31日期間的印花稅率以下連結載有計算由2010年4月1日起買賣或不動產轉易契的印花稅例子及常見問題。
賣樓賺蝕計算機: 香港白居二詳解
於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。 所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。 萬一遇上買方撻訂的情況，更可淨袋售出物業的細訂，並重售單位。 賣樓賺蝕計算機 假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。 網上物業估價服務免費為你提供香港住宅物業即時估價，讓你在買賣出價、申請按揭前預算更精準。
假設黃先生為香港永久性居民，他和配偶張女士，在2016年12月1日以800萬元聯名購入一個住宅物業，但張女士並非香港永久性居民。 他們在香港沒有擁有其他住宅物業，就要按第2標準稅率計算，款額為300,000元(即800萬元x 3.75%)。 這是由於住宅物業是由近親(即配偶、父母、子女、兄弟和姊妹)共同購入，他們在香港均沒有擁有任何其他住宅物業，而其中一人為香港永久性居民，合乎有關資格。 不過比起聯權買入的方式，需支付15%「新住宅從價印花稅」及15%「買家印花稅」慳了一點。 舉例，男方為香港永久居民、在香港也沒有物業，購入了一層300萬元的物業，其後在簽訂「正式買賣合約」時加入一名女方，成為其中一半業權人。 男方需要先繳付「300萬X1.5%」相當於45,000元的「從價印花稅」。
賣樓賺蝕計算機: 成交期 – 預防售出單位遭受買家撻訂的方案
○○ 公司已違反了印花稅票經貼用註銷者，不得揭下重用規定，除補徵稅款外，依印花稅法 §24 賣樓賺蝕計算機 第 2 項規定，應按情節輕重，照所揭下重用之印花稅票數額，處 20 倍至 30 倍罰鍰。 這個情況的從價印花稅稅率為15%，買家印花稅稅率為15%。 買家印花稅從物業交易金額或物業市值（以較高者為準）徵收15%（於買家印花稅和從價印花稅外加徵，如適用）。
- 留意的是，樓價尾數均於成交日交付，新物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。
- 1988年4月1日至2010年3月31日期間的印花稅率以下連結載有計算由2010年4月1日起買賣或不動產轉易契的印花稅例子及常見問題。
- 當任何一方在臨約階段想終止交易，只需按臨約上的條款賠償便可。
- 根據《稅務條例》第14條規定，任何人士在香港經營行業、專業或業務從而獲得於香港產生或得自香港的所有利潤，除由出售資本資產所得的利潤外，均須課繳利得稅。
- 假設你購買的物業價值為700萬，你則需預留樓價的3.75%，即26.25萬作買樓印花稅之用。
- 以上述買一個800萬元的單位為例，符合資格的買家就可以獲「回水」90萬元。
僅限住宅用途物業如物業的佔用許可證所規定的用途並不包括住宅用途或不容許作住宅用途，放盤紙即屬無效。 賣樓賺蝕計算機[year] 一般而言，代理的責任主要： 代賣方推銷物業；為賣方取得關於物業的資料；安排買方視察物業；進行商議，並向賣方提交所有關於物業的要約；及協助賣方與買方訂立具約束力的買賣協議。 賣方和買方均需簽署一式兩份的合約，同時買方需以支票方式繳付加付訂金。 買方律師會將一份已簽署的合約連同加付訂金交到賣方律師手上。 而賣方則要將所有業權契據交給代表律師，再由代表律師交至買方律師檢查。 變相這筆額外首期會變成準買家的額外開支，買家萬一沒有足夠資金就會面臨撻訂風險。
賣樓賺蝕計算機: 地產代理可幫手分析
當時樓市暢旺，磚頭價值一直攀升，依位投資者相隔一年再入市，新買三個單位嘅呎價亦有攀升，最貴一夥的7座中高層戶成交價近7,000萬元，呎價更高達約4.7萬元。 此外，7月份每宗私樓轉手個案的平均賺幅為77.4%，連升3個月，屬5個月來新高。 《稅務條例》第51C條規定在香港經營行業、專業或業務的人士須就其入息及開支備存足夠的紀錄，以便能易於確定應評稅利潤。 《稅務條例》第14條規定，任何人士在香港經營行業、專業或業務從而獲得於香港產生或得自香港的所有利潤，除由出售資本資產所得的利潤外，均須課繳利得稅。 《稅務條例》第2條訂明行業包括屬生意性質的所有投機活動及項目。
賣樓賺蝕計算機: 賣樓印花稅計算: SSD 額外印花稅 幾時計起？3年內賣樓要比幾多稅？近親轉讓可否豁免SSD？
通常會設1至3年罰息期，而計算方法是按揭金額的百分比；不過每間機構的百分比都不同，所以要確保在賣樓時將罰息期的金額計算在內。 賣樓賺蝕計算機[year] 額外印花稅英文全寫為Special Stamp Duty, SSD，是政府為了遏制短期炒賣，降低樓價升幅而設定的「辣招」。 分銷放盤列明賣方是否授權代理將物業分銷放盤，並將由賣方提供的關於賣方及物業的資料交予其他地產代理以供分銷放盤之用。 廣告宣傳列明賣方是否同意授權代理發出關於物業的廣告，如“同意”，則除協議另有指明外，廣告宣傳費將由代理承擔。 代理權益披露代表代理簽署放盤紙的人、其親屬或代名人，或代理的任何僱員/大股東/合夥人/董事對物業擁有金錢上的或其他實益的權益。 若代理或代表代理的相關人士打算購入被委託放盤的物業，代理必須要向業主披露有關信息。
賣樓賺蝕計算機: 購買居屋8大伏位
假如是賣家在簽署臨時買賣合約後反悔，賣家就要賠償買家的訂金，即是「賠訂」，並要支付買賣雙方的經紀佣金。 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。 這種方法的現金流壓力最少，可用售樓所得的大、細訂支付新購物業細訂，待收到賣樓尾數後，才支付新購物業的大訂餘額及印花稅，即使積蓄不多亦可安心換樓。 壞處是隻偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。 售出物業時，如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易，換樓人士應將新購物業的臨約簽署日，定於售出物業的成交日之前10日左右，以確保收齊售出物業的尾數後，才需要上律師樓，簽署新買物業的正約（下圖）。 對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客來說，最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後，才簽臨約購入新物業。
賣樓賺蝕計算機: 賣樓印花稅計算: GovHK 香港政府一站通：計算印花稅（物業）
不過，要注意的是，選擇先買還是先賣，絕對有超出個人喜好以外的考慮，並會大大影響印花稅的金額。 當業主和準買家在物業的價格上達成共識，就可以簽訂臨時買賣合約並繳交臨時訂金，又稱細訂，一般是樓價的3-5%。 但要留意，若接手閣下物業的買家突然撻訂，閣下需要即時補交15％印花稅的差價。 賣樓不但要考慮賣出物業涉及的費用，當日買樓時的置業成本亦需一併考慮，才能清楚計算自己賣樓究竟是賺是蝕。 以樓價600萬二手物業為例，代理佣金便涉及60,000元，印花稅多達18萬，律師費涉及10,000元，合共額外開支已達25萬。 賣樓賺蝕計算機[year] 賣樓賺蝕計算機[year] 所以一般賣樓業帳面只賺十多萬元的話，通常會出現明賺暗蝕情況。
賣樓賺蝕計算機: More in 按揭指南:
按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。 不過政府於2022年放寬按揭成數後，樓價1000萬已放寬至可做9成按揭，令樓換樓大計重現曙光。 有意換樓人士記得要了解清楚賣樓、買樓的程序及陷阱，避免「落錯車」的風險。
賣樓賺蝕計算機: 香港平均樓價942萬元 續居全球最貴
持有物業期限：如果打算賣出住宅單位，要注意轉售限期的「額外印花稅」開支，最高與最低稅率可以相差整整一倍。 相反，假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易，賣方卻沒有辦法強制完成交易。 賣樓賺蝕計算機[year] 於正式買賣合約應有條款註明，如買方無法完成交易，賣方可以先殺訂，然後把單位重售；如果單位重售時的價值低於合約上的價值，賣方可追討有關差額等等。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 賣樓賺蝕計算機[year] 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 即是說，無論是從未買樓的人士，抑或是已賣樓人士，或者曾經與其他人持有物業，現已「甩名」的人士，只要目前未持有住宅物業，也可以符合首次置業的定義。
賣樓賺蝕計算機: 按揭佣金8大著數
根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息三釐的「壓力測試」，意即在加息三釐後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5釐的基礎上加3釐，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。 同時，即使通不過壓力測試，但只要收入符合供款與入息比率，也可以申請9成按揭，但要留意需繳付額外10%保費。 若之後申請人向銀行申請按揭，適逢自己停薪留職，而銀行做壓力測試時，是計算最近3個月收入，但申請人近3個月收入減少，於是測試不合格。 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。
賣樓賺蝕計算機: 購買居屋費用5大優點
近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ 只要你唔係搵最大型律師樓，一間普通律師樓搞按揭手續收費由港幣8,000-15,000不等似乎按揭金額而定。 最近出現多宗明賺暗蝕的成交個案，其中屯門單位原業主以604萬買入單位作自住用途，最終以618萬一沽貨離場，帳面淨賺近14萬，但實際上卻是倒蝕約10萬元。 賣樓出現明賺實蝕，是基於賣樓涉及不少開支，要做到賣得精明，便要考慮以下普遍出現的賣樓5大隱藏開支。
賣樓賺蝕計算機: 成交期 – 居所真空期
不過，賺錢幅度仍然相當可觀，上月全港有逾1,400名業主賣樓帳面獲利達一倍或以上，佔整體逾四成。 稅務局會按風險管理識別可能涉及炒賣物業的個案，向納稅人發出物業買賣回覆表格，以蒐集資料作出初步審研物業買賣是否表面上屬於生意性質的投機活動，亦可能要求納稅人提交進一步資料。 在香港買賣物業，均需委託律師處理，因此賣樓需準備律師費，用於草擬買賣合約，樓契登記以及按揭契，費用大約是$10,000左右。
然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。 部份換樓客希望，買入住宅的成交日早於賣出的單位，以節省搬屋麻煩。 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，纔在短期內完成出售原有單位的手續，計壓測可豁免計算原有單位的按揭欠款。
若果不想叫價太高或者太低，業主在賣樓前應先查閱近期同區同類型的物業成交價。 當業主開始放售物業後，有興趣的準買家會聯絡業主或代理，並要求視察物業。 賣樓賺蝕計算機 一般準買家除了瞭解該區環境，大廈本身狀況，和物業狀況之外，亦會檢查有沒有滲水的問題。
賣樓賺蝕計算機: 律師費
舉個例，陳先生在購買住宅物業時，在香港沒有擁有任何其他住宅物業，從價印花稅就會按以上較低的稅率(第2標準)計算，款額為180,000元(即600萬元x 3%)。 如有關買賣協議被取消(非因進一步轉售，例如「摸貨」或提名另一買家)，繳付該SSD額外印花稅的人士可於被取消後兩年內，申請退回已繳納的「額外印花稅」。 目前政府規定，如果業主購買新物業後，業主在1年內賣出舊物業，並正式完成該項交易，直到業主個人資料上顯示只持有一項物業，即可以申請退回之前支付的從價印花稅款項。 如有關買賣協議被取消、廢止或撤銷或在其他方式下未予履行（非因進一步轉售，例如「摸貨」或提名另一買家），繳付該額外印花稅的人士可於有關買賣協議被取消後 2 年 內，申請退回已繳納的額外印花稅。 額外印花稅稅率由10%至20%不等（按物業轉讓前的持有期而定），於買家印花稅和從價印花稅外加徵（如適用）。
賣樓賺蝕計算機: 置業手冊
如加蓋印花的期限是在《2014年印花稅(修訂)條例》刊憲日期（即2014年2月28日）之前開始，買家印花稅須在修訂條例刊憲之後的30天內（即2014年3月31日前）繳交。 根據《稅務條例》第14條規定，任何人士在香港經營行業、專業或業務從而獲得於香港產生或得自香港的所有利潤，除由出售資本資產所得的利潤外，均須課繳利得稅。 」事實上，香港法例並無雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）的名稱，而DSD一般是指「從價印花稅」在標準稅額與「首置印花稅額」之間的差額。 撻訂風險：賣出物業時，如買家撻訂，未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，屆時或要因要在在限期前找到買家而壓價出售。 ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入夥新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。
賣樓賺蝕計算機: 買家印花稅 香港人「免疫」？
除左首期之外，在買家入夥前買家尚有一筆巨大裝修費用係需要預留的。 除非你購買的物業已經大部分裝修好，普遍黎講買家都會需要執一執建造一個屬於自己的家。 除左裝修物料之外，由於人工越來越貴，裝修費用亦都不能睇小。