唯一例外是，若果業主是靠發展商二按或「呼吸plan」買新樓，雖然是透過發展商旗下財務公司借貸，但仍然可以轉按至銀行新按揭成數計劃，甩走發展商按揭——但要留意新樓正式入伙後才可以進行。 根據筆者觀察，這些多按物業要轉按至新按揭成數計劃去「清數」，遺憾地都未能獲按揭保險公司批出。 即是說，若果陳生的個案發生在今天，其1,000萬元住宅物業轉按，最多只可借5成（500萬元），未能清還200萬元財務公司二按，因此轉按不會獲批。 谷友幾年前以417萬元買入單位，當時採用發展商提供的「一按85%高成數按揭」，條款是首三年息率3厘、第四年跳升至4厘，第五年打後甚至要6厘，所以三年內一定要轉按，首三年供款16,787元。 由於發展商當時不用做任何壓力測試，令他產生容易上車的錯覺。 假如樓價有幸升至830萬元，這時候轉按，可把按揭成數降至6成借取498萬元，毋須買按揭保險。
- 此類按揭常見的安排，是貸款成數較高、還款初期有利率優惠，幾年後的利率會恢復正常—一般在P至P+1%左右。
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- 買家選用發展商按揭有多個原因，除了按揭成數較高外，部分原因可能是入市時未能取得銀行按揭，便轉向審批較寬鬆的發展商按揭。
- 而由於發展商按揭的利息高，同樣地會影響供款與入息比率，變相減低了批核的金額。
- 第二，發展商付款辦法，很多時都是旗下財務公司提供，他們已設定了配額。
但有一點要留意，如果進行這種操作，需要通過壓力測試，而且是用舊例下的基準。 發展商按揭是業主申請一按後追加申請的按揭抵押貸款，部份置業人士因欠缺首期或不獲銀行、按揭保險批出高成數按揭，需要申請發展商或財務公司按揭。 近年不少買新盤樓花的業主，會採用發展商提供按揭計劃，協助客人上樓，客人可以享受低息蜜月期，再在收樓時甩走發展商按揭，轉去傳統銀行承造按揭。
發展商按揭難甩走: 發展商按揭難甩走 3大案例剖析「死因」【星之谷專欄 – 蘋果日報】
金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 今時今日在香港買新樓，多數都是買樓花為主，而如果買家想向銀行申請按揭做即供plan的話，樓價則不可以超過 600 萬。 但老實講，今時今日在香港買新樓，還要是樓花的話，低於 600 萬的選擇少之有少，除了一些無房的studio flat 或一房之外也不是很多。 所以，對於新晉業主來說，要向銀行申請按揭做即供plan買樓花是有一定難度。
以新盤買入價650萬元為例，數年前利用發展商二按借八成，即520萬元。 如今樓價升至800萬元，轉按後可將按揭成數減至6成，毋須花費額外金錢，購買按保做高成數按揭。 簡單而言，如果新盤物業已經升值，而且貸款額足以將按揭成數降至6成或以下，則應該待收樓後才申請轉按，以甩走發展商二按。 根據銀行估價準則，新樓未入伙前，其估價必定以買入價為準；入伙後則可用市價作為估價參考，相對有彈性。 發展商按揭難甩走 第三個伏位在於，若業主於收樓前即申請轉按，即使其樓盤市價高於買入價，銀行估價仍會以買入價為準，意味無法提高貸款額，從而降低按揭成數。
發展商按揭難甩走: 最新專欄文章
如果想套現便要選用按揭保險舊制，即樓價600萬以下最高可借八成。 由於$1100萬物業最多只能做5成按揭，即$550萬，若要由發展商按揭轉按到銀行慳息，就需要自己額外拎$130萬還比發展商，否則就只能夠繼續捱貴息。 由於高成數按揭樓價適用範圍為$1000萬以下，若超過$1000萬嘅物業係無法由發展商按揭轉按到銀行。 假設數年前以$900萬買入樓花，並申請咗銀行一按及發展商二按合共$720萬，現欠按揭$680萬，而目前樓價由$900萬升至$1100萬。 發展商按揭難甩走 第二個伏位在於，若業主於收樓前3個月，即未入伙就申請高成數按揭轉按，何來水、電、煤賬單等「自住證明」？ 須留意，發展商的滿意紙和入伙通知書，按保公司不接納為有效自住證明。
轉按成數的上限為八成，只限於價值600萬元以內物業，600萬至834萬元的最高轉按成數為六成（上限500萬元），834萬至1000萬元的轉按貸款上限為500萬元，1000萬元以上的轉按上限成數為五成。 谷友情況去計，三年後尚欠本金是324萬，轉到傳統銀行以六成按揭計，物業估值要達到540萬才可以，比起當初買入價要有近30%升幅才可以。 【林鄭Plan】按揭保險5大細節不可忽略 政府去年10月推出按揭保險新例（俗稱「林鄭Plan」）後，按揭保險需求不斷上升，2020年至今共有2.6萬多宗按揭保險申請，不過按揭保險細節… 另一點要注意的是，關鍵日期亦可能隨時改變，例如，樓盤建築工程或受天災、惡劣天氣等原因影響，導致關鍵日期延遲，意味會延遲提取貸款的時間。 即如果沒有其他按揭在身，每月供款不能超過入息50%,，以及加息3厘後，每月供款亦不能超過入息 60%。
發展商按揭難甩走: 按揭保險費退保的實際操作用法
未有新按揭措施前，600 萬元以上物業最多只可以借六成，幾年前「上車」的業主，如果首期不足，又想買超過600 萬元的樓，選擇空間並不多。 有些客人問能不能轉按只轉頭按而二按繼續供給發展商，這是不能的。 如樓價是600萬或以下，可用 hkmc 二按借足8成還 1+2。 如樓價是＄6xx萬，有機會我們可以幫到手把估價拉到剛好＄600萬然後上hkmc 或 qbe 還 1+2。
發展商按揭難甩走: 避免中伏 發展商按揭難甩走
透過財務公司購入銀主盤前，也要查看有沒有「法庭頒令」。 因為由法院判令作出住宅物業出售或轉讓，是可以豁免額外印花稅，但還要多看「法庭頒令」中是否包含「售賣權」的頒令條款。 其實一般判令多指出原業主償欠財務公司款項、以及強迫業主交吉 ；但要豁免額外印花稅則還需要售賣令。 個案中，因財務公司在法定押記(按揭契)已有條款可以拍賣，所以不用特別取法院判令才可以賣樓，所以並沒有取第三項「售賣令」而未能免稅。
發展商按揭難甩走: 中港通關勢激活2023樓市？4大你不知道的沽壓因素【星之谷專欄 – 香港01】
指引列明，怎樣為之「取得」要視乎該份文件是否一份「可徵收印花稅的買賣協議」，會由該日起計算三年期。 至於息率方面一般會較市場為高，例如首2年息率P-2，及後息率可升至P+1。 而計算壓測會以最高按息即P+1計算，對買家入息要求較高。 近日樓市市場反應回暖，為了避免置業後增加不必要的壓力，計錯數，各位準備上車做業主的買家最好做足新樓按揭功課，了解發展商按揭轉按的詳情、陷阱。 有業主問：「A先生能否借盡800萬元，即轉按620萬元餘額之餘，再套現180萬元？」 正如筆者多番強調，新按揭政策下只能轉走貸款餘額，就算按揭上限是800萬元，亦不能借盡。 除非業主物業是600萬元或以下，則可以沿用舊例，經按揭保險轉按借八成兼套現。
發展商按揭難甩走: 發展商二按仍可轉按「清數」
假若樓價急跌，在銀行規定的按揭成數限制下，買家便有機會需另外準備現金，保足差額，俗稱「抬錢上會」。 銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 樓花是指未落成物業，發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家，大致分為即供樓花及建期樓花，發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃，目的是吸引買家入市。 另外，消委會又於上月向21間本地銀行查詢住宅及車位按揭資料，比較過17間共69個按揭計劃，包括香港銀行同業拆息按揭(H按)及最優惠利率按揭(P按)等，發現H按實際利率由1.79至2.32厘不等。 因發展商按揭不受金管局監管，亦有較高機會淪為壞帳，屬高風險貸款，被問及當局應否主動加強監管，許敬文認為，當類似的計劃愈來愈多，相信監管「係遲早嘅事」。
發展商按揭難甩走: 按揭p-詳細資料
最後想提提大家，選用發展商一按前，要先了解按揭條款細則，而且發展商多數會保留權利，在指定年期後重新審視貸款計劃是否再繼續。 發展商按揭難甩走 不過，唯一較棘手的是，客戶是自僱人士，每月入數紀錄較亂，但我們仍能為他找到銀行接受其轉按申請，按揭成數八成，息率H+1.3厘，更有銀行現金回贈1%。 發展商按揭難甩走 假如閣下純粹是「周身卡數」或「私貸纏身」，而不是二按或三按，其實亦有轉圜餘地——住宅樓價600萬元或以下仍可以轉按7成半清數；樓價600萬元以上，上限則為6成。
發展商按揭難甩走: 兔年轉工兼買樓 打工仔「防炒車」3大貼士【星之谷專欄 – 香港01】
有分析指，這或因為發展商對樓市未有充足信心，假若未來2至3年樓市回調，用家或會因高利率、未能成功轉按等理由而斷供，終加重發展商自身財務負擔。 日出康城第六期（LP6），首張價單竟未提供一按或二按，意味著有意購買首批單位的買家，須在認購後，自行「跑山」找銀行上會。 發展商按揭難甩走[year] 要轉按至傳統銀行，物業估值必須累積一定升幅、或者過去幾年已償還了一定本金。 往時遇到這些客人，筆者旗下按揭轉介公司都會盡力向銀行爭取最高估價，務求借到盡減低補錢額，惟估價始終不能過分偏離市價。 就算爭取到估價1,060萬元，最多只能借多30萬元，業主仍須補90萬元，未能以「零補錢」方式甩走二按。 但由於可以採用新按成數，A先生最終可以達致「零補錢」。
發展商按揭難甩走: 先甜後苦的按揭實例 發展商按揭優惠期完利息大增
理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按甩走發展商二按，但近期有些個案，在申請按揭保險、以及獲得理想估價過程中，都出現很多「暗算位」，或許會令到業主防不勝防，筆者希望藉此文章助業主提防。 往時買新盤樓花，準業主或許會採用靈活度較高的發展商二按上樓，但低息蜜月期過後，按揭利息支出往往非常肉赤，所以很多人會隨即轉按至利率更低的銀行。 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？ 如果符合申請資格，買家可以選擇按揭保險新例（俗稱「林鄭Plan」）或發展商的「呼吸Plan」，「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下… 要注意的是，新盤樓花向銀行申請轉按，需要於收樓後才能提取貸款。 往時遇到這些客人，筆者旗下按揭轉介公司都會 盡力向銀行爭取最高估價，務求借到盡減低補錢額，惟估價始終不能過分偏離市價。
發展商按揭難甩走: 發展商一按 息率或高達6厘
而發展商方面，面對早前恆大爆煲的事件，各大地產商近年來也不敢過於放鬆呼吸plan門檻，防止爆煲情況再次發生。 但要注意的是，在貸款廣告上，我們常常看到「月薪10倍」、「月薪15倍」、「月薪20倍」等字句，即是客人私貸的金額由其月薪去決定，如果要借過萬百元私貸，其月薪亦需要有一定份量，否則獲批的金額或會不足。 不過，發展商按揭始終是不受金管局監管，整個批核透明度低，申請人難以知掌握獲批的機會率，如申請人被拒而沒有應對方案，或會撻訂離場。
發展商按揭難甩走: 發展商按揭: 香港置業 Facebook
發展商二按用家一般會借取8成按揭，由於近年樓價變動不大，若轉按至銀行需要重做8成按揭。 利用高成數按揭轉按，業主除需要購買按揭保險，更要通過按保公司的嚴格按揭審批，其中需要提供自住證明。 搵我地按揭大師一手物業部入飛，仲可以有最少額外2%回贈。 呢個個案即係$12萬左右，即係第一年供款，包喺我地身上。
發展商賣樓花，都希望盡早出貨套現，增加現金流，所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家，無法從銀行借足錢，發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。 至於業主希望將住宅甩名、轉名或加名，由於會被視作一宗新買賣，理論上可以用「波叔Plan」申請按揭保險。 但由於該宗交易是內部轉讓，按揭保險公司或會向借款人查詢轉名原因，如果有合理懷疑是為了重做按揭套現，可能會遭拒批。 另外，甩名及加名的個案，原業主本身擁有該物業，並不符合「首置」，難以申請超過8成按揭。 陳小姐在2016年初購入九龍區一個新盤單位，折實價930萬元，選用發展商提供的二按，二按成數3成，首2年的利率為最優惠利率（P，購入時為5厘，現時為5.125厘）減2厘，其後為P。
發展商按揭難甩走: 按揭批核現漏洞 入息不足可連供兩層樓 或涉違法風險【星之谷專…
事實上，發展商一按首兩三年的供款較輕鬆，主要目的是讓首期不足的買家用兩三年時間儲首期及做好入息證明等安排，並非長遠方案，建議預早諮詢銀行及專業人士，制訂好轉回銀行按揭的方案及時間表。 經了解後，發現客戶情況其實不算嚴峻，因現時有新按保計劃，1,000萬元或以下物業可以做80%按揭，而客戶物業最新估值約700多萬元，符合新按保資格。 近年不少新盤為加快銷情會提供不同付款方法去協助買家上會，除了較多人討論的「呼吸PLAN」，還有不少「變奏版」的發展商一按計劃出現，部分是免入息審查，或對入息要求相對寬鬆。 不過，大部分的發展商一按計劃，發展商都保留更改或中止計劃的權利，如不獲續期可能會令買家失去預算。 自政府放寬按揭成數、1,200萬元住宅可借8成後，不少涉二按、三按的物業，都蜂擁地一筆過轉按至銀行，脫離財務公司高息枷鎖。
發展商按揭難甩走: 發展商成最大贏家
另外，除了一按之外，發展商也可以自行承造一按加二按，或者讓業主在銀行先做一按，再到發展商做二按。 二按的意思是在第一次申請按揭的情況之下，再向金融機構多申請一個按揭，俗稱二按。 首先要銀行接受客人申請二按，其次要客人的收入在納入發展商二按之後通過壓力測試。 在一般情況底下要通過發展商二按壓力測試非常困難因為發展商二按利率較高。
今年初，二按優惠期完結，陳小姐才發現，根本難將按揭組合轉至銀行，未來幾年可能要維持以較高按息供樓。 過去幾年，我們不時提及，如果新盤買家選用發展商安排的按揭入市，要留意在優惠期完成時，一旦遇上市場按息上升，每月還款急增，出現供款震盪的影響。 不少業主可能期望樓價上升，他們可以轉按至銀行慳息，但實際個案顯示，即使是樓價有一定升幅，小業主仍難以轉按；以每年數千宗的發展商一、二按計，系統風險更是不容忽視。 發展商按揭難甩走 事實上，銀行對於轉按業務採積極取態, 提供的現金回贈為近年新高。
發展商按揭難甩走: 發展商按揭與財務公司按揭有不同？
除此之外，轉按後，新銀行一般會送一年火險、甚至家保，而由於轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在，故可向舊銀行申請舊火險保費退款。 發展商按揭難甩走 新盤按揭的優惠期一般只有數年，還款數年，償還本金的比例不會很高。 樓價如果較購入價下跌，轉按以估價計算，可借入的金額未必可以償還舊按，因此較理想的情況是樓價較購入價上升。 有見及此，不少發展商為了「幫助」買家上車，索性透過旗下財務公司，向未儲夠首期的新盤買家借貸，一按成數可以高達8成或以上。